1. Các trường hợp phải hòa giải tranh chấp đất đai
Theo quy định tại Khoản 24 điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của những người sử dụng đất với nhau. Tranh chấp này có thể là tranh chấp giữa hai bên hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hiện tại có ba dạng tranh chấp đất đai cơ bản, cụ thể như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp này thường được phát sinh trong các trường hợp:
– Những tranh chấp giữa người người sử dụng đất với nhau để xác định diện tích, ranh giới đất của những người sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường được phát sinh khi trong quá trình sử dụng đất mà người sử dụng đất tự ý thay đổi về ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất, lấn chiếm sang phần diện tích của người sử dụng đất khác.
– Người sử dụng đất đòi lại quyền sử dụng đất thuộc về mình: Dạng tranh chấp này thường được phát sinh khi một người sử dụng đất cho rằng phần diện tích đất hiện đang được một cơ quan, tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của họ hoặc có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của người thân họ.
- Các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Dạng tranh chấp này thường là những tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình sử dụng đất, ví dụ như: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như tuyên hợp đồng vô hiệu, công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng, tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng cho thuê, cho thuê lại,……..
- Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất: Đây có thể là những tranh chấp về:
– Tranh chấp về phân chia tài sản chung của vợ chồng là đất đai khi vợ chồng ly hôn;
– Tranh chấp về thừa kế mà di sản thừa kế là đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Điều 202 Luật đất đai năm 2013 có quy định Nhà nước ta đã khuyến khích các bên trong quan hệ đất đai sẽ tự hòa giải khi có phát sinh tranh chấp về đất đai hoặc có thể thông qua hòa giải cơ sở để tiến hành giải quyết các tranh chấp của mình . Trong trường hợp các bên không thể tự mình hòa giải được sẽ các bên trong quan hệ tranh chấp sẽ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Đối với trường hợp các bên không hòa giải được thì có thể lựa chọn các cơ quan có thẩm quyền được quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 để tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể:
– Đối với những tranh chấp đất đai mà các đương sự trong quan hệ tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 để xác định đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những tranh chấp về tài sản gắn liên trên đất thì thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết;
– Đối với những tranh chấp về đất đai mà các đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai để làm căn cứ xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì các đương sự có thể lựa chọn một trong hai cơ quan sau đây để giải quyết tranh chấp đất đai, gồm:
- Ủy ban nhân dân nơi có đất;
- Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Trường hợp các đương sự lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án nhân dân thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện khi chưa đủ điều kiện để khởi kiện theo quy định của pháp luật. Mặt khác theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể: Đối với những tranh chấp đất đai mà thuộc dạng tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà tranh chấp này chưa được tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo các quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp này sẽ được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Còn đối với những loại tranh chấp đất đai mà là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, ví dụ như những tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp chia tài sản của vợ chồng sau khi ly hôn mà tài sản đó là đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai, tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất,…thì sẽ không cần thông qua thủ tục hòa giải.
Như vậy: Căn cứ vào các nội dung đã được nêu ở trên thì chỉ những tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì mới bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải cơ sở và là điều kiện tiền tố tụng để làm căn cứ thụ lý vụ án dân sự về tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Khi các bên tranh chấp đất đai không tự minh hòa giải được thì các bên sẽ gửi đơn đề nghị tiến hành hòa giải ra Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Khi Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền nhận được đơn yêu cầu hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai từ công dân thì Ủy ban nhân dân xã sẽ phải tiến hành thẩm tra, xác minh để tìm hiểu ra các nguyên nhân phát sinh tranh chấp cũng như là thu thập các loại giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc của thửa đất tranh chấp, quá trình sử dụng và hiện trạng của thửa đất tranh chấp. Sau khi đã xác minh được thông tin thì Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền sẽ thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, sau đấy sẽ tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải tranh chấp đất đai, cuộc họp hòa giải tranh chấp đất đai phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đối với những trường hợp có một trong các bên trong thành phần tham gia cuộc họp vắng mặt đến lần thứ hai thì Ủy ban nhân dân xã sẽ coi như đây là hòa giải không thành.
– Khi Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền tiến hành hòa giải thì việc hòa giải phải được lập thành văn bản có chữ ký xác nhận của các bên và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân về việc xác nhận hòa giải thành hay hòa giải không thành. Biên bản này phải được gửi đến các bên trong quan hệ tranh chấp và phải được lưu giữ tại Ủy ban nhân dân xã nơi tiến hành hòa giải (nơi có đất tranh chấp).
– Đối với trường hợp hòa giải thành mà việc hòa giải thành có dẫn đến việc thay đổi hiện trạng ranh giới sử dụng đất giữa các bên sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã phải gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Còn trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải mà các bên thay đổi ý kiến thì các bên có thể gửi yêu cầu đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
– Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân sã lập biên bản hòa giải thành mà các bên trong quan hệ tranh chấp có ý kiến về nội dung thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã phải có trách nhiệm tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
